ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TESCİLE ZORLAMA DAVASININ AÇILABİLECEĞİ ÇEŞİTLİ İHTİMALLER

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle, arsa sahibi, arsa paylarının bir bölümünü müteahhide geçirme borcu altına girmekte buna karşılık müteahhit ise, mülkiyeti kendisine devredilecek olan arsa paylarının karşılığı olarak bağımsız bölümler inşa etmeyi taahhüt etmekte ve bu inşa etmiş olduğu bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları teslim etmeyi borçlanmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunla düzenlenmemiş olmasına karşın, borçlar hukukuna hâkim olan ilkelerden sözleşme özgürlüğünün bir görünümü olan sözleşmenin içeriğini belirleme serbestisinin sonucu olarak ortaya çıkmıştır. Bu bakımdan, anılan sözleşme, çeşit ve kapsam olarak çeşitli şekillerde yapılabilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan kişi malikten tescil işleminin yapılmasını isteyebilir. Malikin tescil talebine yanaşmaması hâlinde ise, çeşitli ihtimallere göre arsa sahibi, müteahhit ve üçüncü kişi mülkiyetin geçirilmesi amacıyla tescile zorlama davası açabilir. Hâkimin bu talep üzerine vereceği karar yenilik doğurucu nitelik taşır. Tescile zorlama davasının taraflarını, tescile zorlama davasının açılabileceği çeşitli ihtimallere göre, arsa sahibi, müteahhit ve üçüncü kişi oluşturur. Tescile zorlama davasının hukukî niteliği ise, bir alacak davasıdır. Bu nedenle, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça on yıllık genel zamanaşımı süresine tâbidir.

THE VARIOUS SITUATIONS WHERE THE LAWSUIT TO COMPELL REGISTRATION CAN BE FILED IN THE CONSTRUCTION AGREEMENTS IN RETURN FOR LAND SHARE

Under construction agreements in return for land share, the land owner undertakes to transfer a certain amount of its land share to the contractor while the contractor undertakes to build condominium units and to deliver such condominium units to the land owner in return for the land shares acquired from the land owner. Although construction agreements in return for land share are not spesificly regulated under any piece of legislation, such contracts can be constructed as a result of the principle of freedom of contract which is one of the principles applicable in the sphere of the law of obligations. Therefore, such contracts can be constructed in various ways in terms of their content and scope. It is possible to demand from the land owner the registration of ownership before the land registry relying on construction agreements in return for land share. In the event that the land owner does not procure registration of the ownership of the contractor or a third party, such persons may seek registration of their ownership before a court. A decision to be rendered by a judge in the face of such claim would be a deemed as a constructive rulimg. The parties of a lawsuit to compell registration would be, depending on the various situations where such lawsuit can be filed, the land owner, contractor and the third party. A lawsuit to compel registation would be classified as a debt enforcement action and therefore the applicable statute of limitations would be the general statutory statute of limitations of 10 years.

PDF

___

Acar, Faruk: Eser Sözleşmesinde Tamamlanma Oranı ve Bu Oranın Bazı Etkileri, E-Akademi Hukuk, Ekonomi Ve Siyasal Bilimler Aylık İnternet Dergisi, S. 134, Aralık 2013, http://www.eakademi.org/makaleler/facar.pdf, (Erişim Tarihi: 15.12.2015).
Akkayan Yıldırım, Ayça: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Temerrüde Düşmesi Üzerine Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Sona Erdirmesi ve Sona Ermenin Etkileri, Prof. Dr. Ergun Özsunay'a Armağan, 2004, s. 49-86.
Akıntürk, Turgut: Eşya Hukuku, 1. Baskı, İstanbul 2009. Antalya, O. Gökhan: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. 1, 2. Baskı, İstanbul 2013.
Arıkan, Mustafa: Türk Özel Hukukunda Alacağın Temliki, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 13, S. 1, 2005, s. 129- 155.
Arıkan, Mustafa / Erdoğan, Kemal: Müteahhidin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Alacak Hakkının Üçüncü Kişiye Devri, Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, S. 34, 2015, s. 145-172.
Ayan, Serkan: İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü, Ankara 2008 (Ayan, İnşaat).
Ayan, Mehmet: Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 11. Baskı, Ankara 2016 (Ayan, Borçlar).
Ayan, Mehmet: Eşya Hukuku, I, Zilyetlik ve Tapu Sicili, 13. Baskı, Ankara 2016 (Ayan, I).
Ayan, Mehmet: Eşya Hukuku, II, Mülkiyet, 9. Baskı, Ankara 2016 (Ayan, II).
Aydoğdu, Murat / Kahveci, Nalan: Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri (Sözleşmeler Hukuku), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Gözönüne Alınarak Şema ve Tablolarla Açıklamalı Ders Kitabı, 2. Baskı, Ankara 2014.
Aydoğdu, Murat: Tüketici Hukuku Dersleri, Ankara 2015.
Buz, Vedat: Borçlunun Temerrüdünde Sözleşmeden Dönme, Ankara 1998.
Coşkun, Gürkan: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Hak Kazanan Üçüncü Kişinin Hukukî Durumu, Ankara 2010.
Durak, Yasemin: Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 6 (Özel Sayı), 2015, s. 207-252.
Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 18. Baskı, Ankara 2015 (Eren, Genel).
Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2. Baskı, Ankara 2015 (Eren, Özel).
Eren, Fikret: Mülkiyet Hukuku, 3. Baskı, Ankara 2014 (Eren, Mülkiyet).
Erman, Hasan: Karar İncelemesi: Arsa Payı İnşaat sözleşmesi, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C. 50, S. 1-4, 1984, s. 507-517 (Erman, Karar).
Erman, Hasan: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 3. Baskı, İstanbul 2010 (Erman, Sözleşme).
Esener, Turhan / Güven, Kudret: Eşya Hukuku, 6. Baskı, Ankara 2015.
Gümüş, Mustafa Alper: Borçlar Hukuku, Özel Hükümler, C. 1, 3. Baskı, İstanbul 2013 (Gümüş, I).
Gümüş, Mustafa Alper: Borçlar Hukuku, Özel Hükümler, C. 2, 3. Baskı, İstanbul 2014 (Gümüş, II).
Gümüş, Mustafa Alper: Türk Medeni Kanunun Getirdiği Yeni Şerhler, 2. Baskı, 2007 (Gümüş, Şerh).
Gümüş, Mustafa Alper: 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun Şerhi C. 1 (Madde: 1-46), İstanbul 2014 (Gümüş, Tüketici).
İnan, Ali Naim / Yücel, Özge: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 4. Baskı, Ankara 2014.
Kanber, Kemal: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin İnşaattaki Bozukluktan Doğan Sorumluluğu, Ankara Barosu Dergisi, S. 3, 1997, s. 36-47.
Kaneti, Selim: Akdin İfa Edilmediği Def'i, İstanbul 1962.
Kartal, Bilâl: Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi ve Özellikle Biçimi (I), Yargıtay Dergisi, C. 9, S. 1-2, 1983, s. 96-113 (Kartal, I).
Kartal, Bilâl: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Özellikle Biçimi (II), Yargıtay Dergisi, C. 9, S. 3, 1983, s. 329-353 (Kartal, II).
Kartal, Bilâl: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Özellikle Biçimi (III), Yargıtay Dergisi, C. 9, S. 4, 1983, s. 551-568 (Kartal, III).
Kaya, Özgür Katip: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, İstanbul 1993.
Kırca, Çiğdem: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi, Ticaret Hukuku ve Yargıtay Kararları Sempozyumu (Bildiriler - Tartışmalar), Ankara 2007.
Kılıçoğlu, Ahmet M.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 18. Baskı, Ankara 2014 (Kılıçoğlu, Borçlar).
Kılıçoğlu, Ahmet M.: Medeni Hukuk Temel Bilgiler, 5. Baskı, Ankara 2015 (Kılıçoğlu, Medeni).
Kocaağa, Köksal: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımında Ortaya Çıkan "İlave İş" ve "İlave Bağımsız Bölüm" Sorunu, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 85, 2009, s. 86-104.
Kurşat, Zekeriya: İmkânsızlığın Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Üzerindeki Etkileri, Prof. Dr. Ergun Özsunay'a Armağan, İstanbul 2014.
Nomer, Haluk Nami / Ergüne, Mehmet Serkan: Eşya Hukuku, Zilyetlik ve Tapu Sicili, İstanbul 2014.
Nomer, Halûk N.: Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 14. Baskı, İstanbul 2015.
Oğuzman, M. Kemal / Öz, M. Turgut: Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, C. I, 11. Baskı, İstanbul 2013.
Oğuzman, M. Kemal / Özer, Seliçi / Oktay-Özdemir: Saibe, Eşya Hukuku, 18. Baskı, İstanbul 2015.
Oktay, Saibe: İsimsiz Sözleşmelerin Geçerliliği, Yorumu ve Boşlukların Tamamlanması, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C. 55, S. 1-2, 1996, s. 263-296.
Öz, Turgut: İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat, İstanbul 2013.
Özmen, Etem Saba / Akçura-Karaman, Tuba: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Konusunda Uygulama Hataları, İstanbul Barosu Dergisi, C. 88. S. 1, 2013, s. 47-75.
Reisoğlu, Safa: Arsa Payı İnşaat Sözleşmesine İlişkin Bir Kısım Sorunlar, BATİDER, C. 24, S. 2 (Seza Reisoğlu'na Armağan Sayısı), 2007, s, 5-17.
Reisoğlu, Safa, Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 25. Baskı, İstanbul 2014 (Reisoğlu, Borçlar).
Serozan, Rona: Eşya Hukuku I, 3. Baskı, İstanbul 2014 (Serozan, Eşya).
Serozan, Rona: İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme, 6. Baskı, İstanbul 2014 (Serozan, İfa).
Serozan, Rona: Sözleşmeden Dönme, İstanbul 1975 (Serozan, Dönme).
Sirmen, A. Lâle: Eşya Hukuku, 3. Baskı, Ankara 2015.
Sarı, Suat: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Hakkın Şerhi, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C. 64, S. 2, 2006, s. 273-300.
Tandoğan, Halûk: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. II, 5. Baskı, İstanbul 2010 (Tandoğan, Özel).
Tandoğan, Halûk: Türk Mes'uliyet Hukuku (Akit Dışı ve Akdi Mes'uliyet), 1961 Yılı Birinci Basıdan Tıpkı Baskı, İstanbul 2010 (Tandoğan, Mes'uliyet).
Tekinay, Selâhattin Sulhi / Akman, Sermet / Burcuoğlu, Halûk / Altop, Atilla: Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 7. Baskı, İstanbul 1993.
Ulukapı, Ömer / Atalı, Murat: Noterlik Hukuku, 3. Baskı, Konya 2013.
Yaşar, Halis: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde 3. Kişinin (Alıcı) Hak ve Sorumlulukları, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 102, 2012, s. 289-322.
Yavuz, Cevdet / Acar, Faruk / Özen, Burak: Türk Borçlar Hukuku, Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2014.
Yener, Mehmet Deniz: Müteahhidin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Haklarını Üçüncü Şahıslara Devri ve Sonuçları, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C. 65, S. 2, 2007, s. 371-382 (Yener, Devir).
Yener, Mehmet Deniz: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları, İstanbul 2011 (Yener, Temerrüt).
Yıldırım, Abdülkerim: Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 2. Baskı, Ankara 2014.
Yücel, Özge: Yargıtay Kararı Işığında Geçersiz Veya Feshedilmiş Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İlişkisinde Haksız Yapı Hükümlerinin Uygulanabilirliği, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 62, S. 2, 2013, s. 539-563.
Zevkliler, Aydın / Gökyayla, K. Emre: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 15. Baskı, Ankara 2015.
Zevkliler, Aydın / Ertaş, Şeref / Havutçu, Ayşe / Aydoğdu, Murat / Cumalıoğlu, Emre: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku, Genel Hükümler ve Özel Borç İlişkileri, 2. Baskı, İzmir 2013.